Carlos Esteban: queda demostrado que lo más seguro y estable es el “dólar ladrillo”

13/08/2021- El Presidente del Colegio de Martilleros de Bahía Blanca Departamento Judicial, nos explicó cómo se encuentra la actividad en la actualidad.

¿Cómo se está desenvolviendo la actividad inmobiliaria en un contexto de pandemia, donde hay una nueva ley de alquileres y los valores de las propiedades, con todas las clases de dólares que hay hoy en día para tener en cuenta?

“Como es sabido, nuestra actividad tampoco zafó de los efectos de la pandemia, tuvimos un 2020 muy malo, tuvimos oficinas cerradas, sin actividad inmobiliaria, sin renovación de contratos de alquileres porque estaban prorrogados los vencimientos por el DNU, hasta que llegó la nueva ley de alquileres. Se puso en vigencia a partir de marzo de este año y la ley salió en julio del año pasado, el DNU venció en marzo asique recién ahora se pudieron aplicar”, explicó Carlos Esteban.

También detalló que están aplicando los primeros aumentos de aquellos contratos que se renovaron en julio del año pasado con la nueva ley. “Si bien es una ley que intentó beneficiar a los inquilinos, no beneficia a nadie, perjudica tanto a los inquilinos como a los propietarios. Un contrato de alquiler de tres años es muy largo, y se han retirado viviendas de alquiler y esto ha traído aparejado un aumento en los alquileres y la desaparición de muchas viviendas de oferta”, agregó.

¿Hay más propiedades a la venta en función de la baja de oferta de alquileres?

“Claro que sí, hay mucha más oferta en ventas, en toda la región. Las viviendas han bajado de precio con respecto al dólar, hemos tenido un retroceso de un más de 30% de los valores en dólares. Teníamos un dólar de 50 pesos, y hoy tenemos un dólar de 180 pesos. Es muy difícil trabajar en un país donde nuestra moneda no existe, hay una inestabilidad muy grande, una inflación constante que supera el 50% anual. Siempre queda demostrado que lo más seguro y estable es el dólar “ladrillo” La propiedad es lo más seguro, menos preocupante. La propiedad hoy no es rentable con las locaciones, se da la paradoja de que el alquiler es caro para quien lo tiene que pagar, y muy poco para quien lo percibe. Hoy estamos en un -0.20% de rentabilidad del valor de una propiedad. Por ejemplo: si en una propiedad que vale 5 millones de pesos, ponemos 5 millones de intereses, nos da 150 mil pesos por mes. Esa propiedad la alquilo hoy y acá, en Bahía Blanca me deja de 10 a 12mil pesos libres. De esta manera se desalienta la inversión para poner propiedades en alquiler. No tenemos más mercado, la cantidad de departamentos que tenemos de un dormitorio o de dos ambientes es muchísima, porque no tuvimos mercado de los estudiantes. La UNS (Universidad Nacional del Sur) que siempre atrae a todos los chicos de la zona, están dando clases virtuales y nos hemos quedado sin estudiantes en la ciudad. Ha venido complicándose todo el mercado. Este año se estaban reactivando los intereses en los terrenos y las construcciones de viviendas unifamiliares, ese tipo de venta se están realizando. Y esto se da porque la gente que tiene un poder adquisitivo que le permite tener algún ahorro, lo tiene que invertir. En moneda nuestra se desvaloriza día a día. Dólares no se pueden comprar, entonces invierten en “ladrillo” porque también es la mejor manera de hacerse de dólares: si construyo una propiedad y después la vendo en dólares, nos guste o no, la economía está dolarizada, y las ventas de propiedades se hacen en dólares billete, es muy raro hacer una venta en pesos. la propiedad es la mejor manera de invertir y uno aconseja que se invierta”, explicó el Presidente del Colegio de Martilleros.

Cuando no sucede la operación en dólar billete, y hay que tener un valor de referencia del dólar, (tengamos en cuenta que el dólar oficial está para la venta a $102.34 y el blue a $178), ¿cómo se pone de referencia allí un valor?, ¿cuál es la mecánica para establecer un valor que no implique a ninguna de las partes?

“Estamos tomando el dólar blue porque es el único dólar que se puede conseguir, por más que me digan que está prohibida la venta de dólares en blue, el que los tiene los hace valer a ese precio. Todos sabemos el atraso cambiario que hay, está el dólar bolsa también, tenemos 3 o 4 dólares distintos, pero quien realmente quiere conseguir dólares lo tiene que pagar en el mercado negro a 180 pesos”, detalló Carlos Esteban.

En cuanto a la comercialización de inmuebles rurales, ¿no hay disponibilidad de tierras para la venta?, se sabe que es muy alto el porcentaje de arrendamientos que se dan, hay un grupo de empresas o contratistas que están cediendo su tierra, ¿cómo se está moviendo en ese tipo de propiedades la actividad?

“Los arrendamientos que se están dando son las grandes empresas, lamentablemente el chacarero chico hoy no puede competir con ellas. El costo de las maquinarias es muy grande, no puede acceder al cambio de un tractor o cosechadora nueva ni de casualidad. El productor chico prefiere alquilar su campo y obtener una rentabilidad segura, y eso se está haciendo. Lo que no se está dando son las ventas de campo porque los valores son muy grandes”, expresó.

Además, Carlos explicó que el valor en la región depende de cada campo y zona. Oscilan entre 5, 6 mil dólares en Coronel Suárez. Alrededor de Bahía Blanca hacia el sur, está en 1500 dólares la hectárea y en Tres Arroyos 7 mil. En Dorrego 5 mil dólares, en promedio. Tornquist 2 mil dólares. “Es muy difícil establecer un precio estable porque la zona varía muchísimo. Una cosa es del lado de las sierras para el norte y otra para el sur, son tierras muy distintas y el régimen de lluvias y producción también”, mencionó.

En cuanto a los alquileres de viviendas, si tomamos un barrio unifamiliar o una casa de barrio, se empieza por un valor de 20, 25 mil pesos las más económicas. “Viviendas lindas, dos dormitorios, living, cocina, baño, garage y un patio, a 15, 20 cuadras del centro de Bahía Blanca. Tenemos valores que varían según la ubicación, podemos hablar de 40 a 50 mil pesos en barrio Patagonia”, explicó Carlos Esteban, y mencionó que el poder adquisitivo de la gente no permite que se pida mucho más porque la misma no lo puede pagar.

En 1973 en los Estados Unidos se crea la red Inmobiliaria Remax, llega a Argentina en 2005, lo vemos en las grandes ciudades, Bahía Blanca tuvo el desembarco de esa franquicia este año, ¿Cuál es la posición que plantea el Colegio de Martilleros?

“Es una franquicia, y nosotros tenemos un lema en todo el país. Las profesiones no se franquician, las profesiones se trabajan en forma directa, el profesional con su cliente, con nombre propio. Asociarse a una franquicia, los profesionales lo tienen prohibido. Aquel que lo hace por supuesto va a ser sancionado. Tenemos una franquicia en Bahía Blanca y la profesional ya fue advertida y denunciada en el Colegio por 150 colegiados que concurrieron firmando su denuncia por asociarse a personas no colegiadas. Esa colegiada está siendo enjuiciada por el Colegio de Martilleros. Los colegios tenemos nuestro Tribunal de Disciplina, donde podemos aplicar sanciones a los colegiados, pero dicha colegiada tiene su derecho a defensa. Yo mismo le hecho otra denuncia, porque los colegiados le hicieron la denuncia por usar un nombre de fantasía, y yo como Presidente del Colegio le hice una denuncia por facilitar el ejercicio ilegal a personas no colegiadas y por asociarse con gente no colegiada que lo tiene prohibido. Por supuesto las sanciones son muy grandes. En la provincia de Buenos Aires tenemos más de 15 colegiados suspendidos por un año y pueden perder su matrícula. El consejo es que no hay franquicias si no hay colegiados que se prestan. Un consejo a los colegiados que quieran a su profesión, o que les costó mucho obtener su título porque es universitario, no se arriesguen no hay que asociarse con una franquicia porque la justicia tarda, pero llega”, detalló Carlos Esteban.

¿Qué organismo Nacional ha permitido la llegada de Remax?, porque hoy tiene 150 oficinas en todo el país y más de 5mil empleados, lo cual marca que evidentemente en un punto no se tuvo en cuenta la legislación que hay en el país.

“Hubo muchos grises, fue nuevo, ni siquiera en el Consejo Superior (Consejo de los todos los colegios de la provincia de Buenos Aires) teníamos experiencia e hicimos nuestras primeras incursiones legales, empezamos ver como se desarrollaban, hoy tenemos más de 15 sanciones firmes, tenemos ordenanzas municipales que prohíben la propaganda de las franquicias”, y agregó: “quiero mucho mi profesión, hace muchos años que ejerzo, siempre hemos combatido el ejercicio ilegal por todos los medios que hemos tenido. Tengan fe que la justicia tarda, pero llega, estamos haciendo todo lo posible por erradicarlo”

Para finalizar la entrevista, Carlos Esteban nos comentó que en el distrito judicial de Bahía Blanca hay alrededor de 550 martilleros. En la provincia hay alrededor de 9.500 colegiados. “Parece que cada vez que hay crisis más personas se colegian, nuestra profesión es muy linda, nos vincula con mucha gente”, declaró.

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Esta nota fue realizada por Hugo Dukart para Radio Noticias Coronel Suárez.